Inilah Penyebab Harga Rumah Makin Mahal ?

Penjualan properti perumahan mengalami kontraksi pertumbuhan -15,90 persen, pada triwulan II 2019. Ternyata menurut Survei Harga Properti Perumahan Bank Indonesia kontraksi telah terjadi sejak awal 2018.

Mahalnya harga rumah dan ruwetnya perizinan dalam pengembangan lahan menjadi faktor penurunan penjualan properti perumahan. Paling tidak ada dua faktor melemahnya pejualan yaitu turun nya daya beli konsumen dan tingginya suku bunga Kredit Kepemilikan Rumah (KPR).

Sedangkan dari aspek pemerintah daerah, dua faktor pertama--tingginya harga dan permasalahan birokrasi pengembangan lahan. Sementara Melemahnya daya beli dan tingginya suku bunga KPR di luar kendali pemerintah daerah.

Untuk itu harus ada pembenahan di segala macam birokrasi perizinan, yang berarti menghemat waktu dan  mengurangi biaya pembangunan. Ujungnya, menjadikan perizinan lebih efisien, yang pada akhirnya akan mengurangi harga rumah. Hal ini dikarenakan faktor perizinan, mat penting sebagai hulu pembangunan sector perumahan.

Ada masalah yang harus diselesaikan secepatnya yaitu ;

Pertama, perizinan  lahan harus disederhanakan. Sebagai contoh di Jakarta, misalnya, untuk memperoleh lahan yang luasnya lebih dari 5.000 meter persegi, pengembang harus mengurus Izin Lokasi.sedangkan masa berlaku Izin Lokasi di Jakarta hanya berlaku selama enam bulan. Padahal, pembebasan lahan bukan perkara mudah. Kalau dalam waktu tersebut pengembang belum berhasil membebaskan lahan, maka Izin Lokasi perlu diperpanjang, dan ini berarti keluarnya biaya lagi. Solusinya masa berlaku Izin Lokasi harus lebih panjang menjadi 2 tahun. Apalagi ada kenaikan Nilai Jual Objek Pajak lahan,   Hal ini membuat belanja modal untuk pembelian lahan yang dikeluarkan pengembang akan meningkat.

Padahal kenaikan belanja modal itu menjadi  faktor penentu harga jual hunian yang akan dibangun. Semakin lama proses pembebasan lahan, semakin tinggi pula harga lahannya. Kenaikan harga lahan inilah yang akhirnya ditanggung oleh masyarakat yang akan membeli rumah.

Selain itu, Setelah Izin Lokasi terbit, pengembang diberikan kewajiban tambahan berupa pembangunan rumah susun murah beserta fasilitasnya seluas 20 persen dari luas manfaat komersialnya saat mengurus Izin Prinsip Pemanfaatan Ruang (IPPR).  Jumlah  untuk biaya transaksi tersebut akhirnya, akan dibebankan kepada pembeli.

Kedua, perizinan pembangunan perlu disederhanakan. Di Jakarta, model pembangunan  hunian vertikal seperti apartemen atau rumah susun, yang luas lahannya lebih dari 5.000 meter persegi, harus mengantongi Sertifikat Laik Fungsi (SLF).

Masalah muncul  pada saat pembangunan, dan penyerahan kewajiban berupa fasilitas sosial atau fasilitas umum menjadi syarat penerbitan SLF. Pada tiap kewajiban, pengembang bertugas membangun fasilitas sosial atau fasilitas umum. Sedangkan kesiapan lahannya diurus pemerintah daerah. pekerjaan ini tidaklah mudah. 

Masalah akan semakin rumit saat lahan yang ditunjuk sebagai lokasi pembangunan kewajiban masih dikuasai pihak lain. Di Jakarta, pemerintah daerah belum memiliki mekanisme penyelesaian kasus-kasus tersebut.

Akibatnya, SLF tak kunjung terbit, gedung tak bisa beroperasi secara legal, dan pengembang belum dapat menerbitkan Akta Jual Beli untuk pembeli.Proses ini belum termasuk pengurusan IMB yang praktiknya membutuhkan 2-3 tahun.

Di sisi pemerintah, piutang kewajiban yang membebani laporan keuangan pemerintah daerah. Sedangkan di sisi pengembang, mereka masih tersandera untuk melunasi utang kewajiban.

Pemangkasan proses perizinan, pembenahan prosedur, serta revisi regulasi diperlukan untuk meningkatkan efisiensi yang berujung pada peningkatan daya tarik investasi dan semakin terjangkaunya harga hunian.